Księga wieczysta to jeden z podstawowych dokumentów dotyczących nieruchomości. Zawarte są w niej bowiem informacje takie jak stan prawny nieruchomości, jej właściciel oraz informacje o ewentualnych zobowiązaniach na niej ciążących. I choć mieszkanie bez księgi wieczystej można sprzedać, to w praktyce kupujący często unikają zakupu takich mieszkań. Proces sprzedaży mieszkania bez księgi wieczystej może być zatem znacznie dłuższy niż w przypadku mieszkania posiadającego taką księgę.
Zdarza się, że mieszkanie nie ma księgi wieczystej
Księga wieczysta pozwala bardzo szybko sprawdzić, czy zakup danego mieszkania będzie bezpieczny i czy jest ono zadłużone. Na rynku nieruchomości są nieruchomości, które księgi wieczystej nie posiadają i nadal mogą być one przedmiotem obrotu. W przypadku rynku pierwotnego, brak księgi wieczystej jest sytuacją naturalną. Często bowiem dopiero w umowie notarialnej zamieszcza się wpis dotyczący złożenia stosownego wniosku o wydzielenie odrębnej księgi wieczystej dla danego lokalu. Księgi wieczystej nie mają również mieszkania, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, ponieważ wobec tego typu nieruchomości nie ma obowiązku prowadzenia takich ksiąg.
Jak sprawdzić czy mieszkanie bez księgi wieczystej jest zadłużone?
Mieszkanie bez księgi wieczystej nie będzie widniało w bazie ksiąg wieczystych, gdzie najłatwiej jest zweryfikować informacje o rzeczywistym właścicielu nieruchomości oraz o zobowiązaniach na niej ciążących. Kupując mieszkanie bez księgi wieczystej narażamy się zatem na zakup nieruchomości z długami. Przed finalizacją transakcji należy zatem poprosić właściciela o akt notarialny, na podstawie którego nabył on daną nieruchomość lub o decyzję administracyjną, na mocy której przyznano prawo własności. W przypadku otrzymania mieszkania w drodze spadku lub darowizny, właściciel powinien dostarczyć postanowienie sądu lub akt notarialny. Jeżeli przedmiotem tej transakcji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu warto poprosić o zaświadczenie ze spółdzielni o wysokości zadłużenia lub o jego braku. Warto także ustalić czy na nieruchomości ciążą jakiekolwiek zobowiązania publicznoprawne dotyczące nieruchomości (przede wszystkim podatek od nieruchomości) oraz wobec dostawców energii czy mediów.
Zakup mieszkania bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny
Jak powszechnie wiadomo, zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest mieszkanie i to w księdze wieczystej widnieje informacja o takim obciążeniu danej nieruchomości. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, bank do czasu założenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości żąda od kredytobiorcy dodatkowego zabezpieczenia w formie ubezpieczenia pomostowego. Natomiast sytuacja komplikuje się w gdy przedmiotem transakcji ma być nieruchomość ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Jeżeli grunt pod budynkiem nie jest uregulowany, to nie ma możliwości założenia księgi wieczystej, a żaden bank nie sfinansuje zakupu takiego lokalu kredytem hipotecznym.
